حققت الصين تقدمًا كبيرًا منذ بداياتها الأولى كقوة اقتصادية. ففي ثمانينيات القرن الماضي، كانت البلاد تمر بفترة عصيبة بسبب أزمة السكن، خاصة في المناطق الحضرية. لقد كانت فترة عصيبة بالنسبة للعديد من المواطنين الصينيين، الذين أُضطروا للعيش في ظروف معيشية صعبة للغاية بكل المقاييس. كان متوسط المساحة المعيشية للفرد الواحد صغيرًا مثل مساحة شقة نموذجية في مانهاتن مكونة من غرفة نوم واحدة أو حتى مطبخ أمريكي. وبحلول عام 1985، كان متوسط المساحة المعيشية في المناطق الحضرية قد تجاوز بالكاد 10 أمتار مربعة، وهو ما كان يمثل تحسنًا كبيرًا، ولكنه لا يزال بعيدًا عن مستويات المعيشة المريحة. لم يكن الوضع السكني يتعلق فقط بالمساحة المحدودة؛ بل كان الأمر مقترنًا بعدم كفاية المرافق العامة. ففي عام 1985، لم يكن لدى 90% من الأسر في المناطق الحضرية شبكة غاز عبر الأنابيب، ولم يكن لدى 70% منها مراحيض خاصة، وكان على 40% تقريبًا الاعتماد على المطابخ المشتركة ومصادر المياه. أظهرت لنا هذه الظروف أن هناك مشكلة أكبر من مجرد أزمة. فقد كان كل ذلك مرتبطًا بالتغيرات في عدد السكان والسياسات الاقتصادية وعدم وجود دافع لبناء منازل جديدة. خلال تلك الفترة، كانت المساكن في الصين تدار في الغالب من قبل الحكومة من خلال مديريات الإسكان الحكومية المحلية أو توفرها شركات مملوكة للدولة. كانت أسعار الإيجارات منخفضة للغاية، حيث كانت تتراوح بين 1 إلى 3% من متوسط الدخل. ولم يعكس ذلك التكلفة الفعلية للبناء والصيانة. إن سياسة التسعير هذه، التي كانت تتماشى مع نهج الحكومة تجاه الإسكان كحق، جعلت من الصعب على مشاريع الإسكان الجديدة أن تنطلق. وذلك لأنه لم يُنظر إليها على أنها مفيدة اقتصاديًا مقارنة بالاستثمارات في البنية التحتية أو المشاريع الصناعية.
جاءت نقطة التحول مع الإصلاحات الاقتصادية التي بدأها الرئيس دينج شياو بينج. وقد كان هذا هو الوضع بصفة خاصة في عام 1988 عندما تم تعديل الدستور الصيني للسماح بنقل حقوق استخدام الأراضي بموجب القانون. كان هذا التعديل الدقيق والعميق في نفس الوقت بداية لشيء كبير! حيث أحدث تحولاً في سوق العقارات في الصين. بعد الإصلاح، أصبح من القانوني للحكومات المحلية تأجير حقوق استخدام الأراضي للمقاولين. وأدى ذلك إلى موجة من التطوير العقاري الخاص. وقد أدى مصدر الإيرادات الجديد الذي تم توفيره للحكومات المحلية والزيادة في سوق الإسكان إلى تلبية الاحتياجات المتزايدة للطبقة الوسطى الصينية الناشئة. فبين عامي 1998 و2002، كان حجم المساكن الجديدة التي تم تشييدها بين عامي 1998 و2002 كبيرًا لدرجة أنه كان من الممكن أن يستوعب جميع سكان الولايات المتحدة! كان نمو سوق الإسكان هائلاً، وكان له تأثير كبير على الاقتصاد بشكل عام. أصبح التطوير العقاري محركًا رئيسيًا للنمو الاقتصادي ولم يكن مجرد أثر له فقط. بل على العكس، فقد كان هو مصدر النمو! في أواخر التسعينيات، أظهر التوسع السريع والاستثمار السريع للشركات العقارية الكبرى، مثل شركة إيفرغراند، مدى سرعة تطور العقارات الخاصة في الصين. ولكن هذا النمو السريع جلب أيضاً بعض التحديات، خاصة فيما يتعلق بالقدرة على تحمل تكاليف الإسكان وتحقيق الاستمرارية الاقتصادية. وبحلول أواخر عام 2010، وصلت أسعار العقارات في المدن الكبرى مثل بكين وشنغهاي وشنجن إلى مستوى مماثل لأسعار العقارات في المدن الغربية الكبرى. كان هذا على الرغم من أن متوسط الدخل في الصين كان أقل بكثير. كان هذا التناقض دليلاً صارخًا على عدم التوافق الجوهري بين حجم سوق الإسكان وبين المعروض من المساكن.
وعلى الرغم من التطور السريع للوحدات السكنية، ظل عدد كبير من الوحدات السكنية شاغرًا، مما يشير إلى تحول في النظرة من السكن كمكان للعيش إلى السكن كاستثمار.
وصل سوق الإسكان في الصين في نهاية المطاف إلى نقطة الغليان. بدأ الجميع يدركون أن الأمور أصبحت جامحة بعض الشيء، حيث بدأ الكثير من الناس يشترون العقارات ليس للعيش فيها، ولكن كاستثمارات، على أمل تحقيق ربح سريع. وقد أدى ذلك إلى خلو الكثير من المباني الجديدة من السكان، مما أدى إلى خلق مدن أشباح . كانت هذه علامة كبيرة على أن السوق كانت ملتهبة للغاية ولا يمكن أن تستمر على هذا النحو دون التعرض لمخاطر كبيرة.
ورداً على ذلك، اتخذت الحكومة الصينية إجراءات في عام 2020 للسيطرة على الاقتراض المفرط والمخاطر المالية في قطاع العقارات. فرضت هذه الإجراءات، المعروفة باسم “الخطوط الحمراء الثلاثة”، قيودًا على نمو المطورين الذين لم يستوفوا المعايير المالية الصارمة. تُعد حالة إيفرغراند مثالاً بارزًا على مدى المخاطر المرتبطة بالنمو السريع والاستقرار المالي. فمع اشتداد الضغوط التنظيمية وتدهور الظروف الاقتصادية خلال جائحة كوفيد-19، كانت الشركة العقارية العملاقة في موقف صعب، مما أظهر أن القطاع لم يكن قوياً كما يبدو. وفي حين أن القطاع العقاري كان حجر الزاوية في المعجزة الاقتصادية الصينية، إلا أنه يطرح أيضًا مخاطر على النمو والاستقرار المستقبلي للصين. وبينما تخوض الصين غمار هذه التعقيدات، يراقب الكثيرون عن كثب مستقبل سوق الإسكان فيها. ويشكل التفاعل المعقد بين السياسات والحوافز الاقتصادية وديناميكيات السوق محط اهتمام الكثيرين.
